Imóvel rural na faixa de fronteira: o que a lei exige

Onde a faixa de fronteira começa e quem está dentro dela

A faixa de fronteira alcança 150 quilômetros medidos para dentro do território nacional a partir da linha divisória terrestre, e a regra não distingue cidade de zona rural. Em Mato Grosso do Sul, isso coloca dentro da faixa a divisa inteira com o Paraguai e com a Bolívia, e com ela municípios de lavoura consolidada como Ponta Porã. Fazenda que fica a 120 quilômetros da linha está tão dentro da faixa quanto a que encosta nela, e o produtor que nunca ouviu falar do assunto costuma descobrir isso no cartório, na hora de registrar.

Quem a lei trata como estrangeiro

A Lei 5.709/1971 alcança o estrangeiro residente no país e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil. O artigo 1º, §1º, vai além e submete ao mesmo regime a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras que tenham a maioria do capital social e residam ou tenham sede no exterior. É o ponto que mais surpreende na região de fronteira: a sociedade constituída no Brasil, com CNPJ brasileiro, cai na lei se o controle estiver do outro lado da linha. A estrutura societária da atividade rural, tratada em sucessão e governança no agro, precisa ser lida com esse filtro antes da compra, e não depois.

Os limites de área, em hectares

A lei mede em módulo de exploração indefinida, que não é o módulo fiscal e costuma ser confundido com ele. O INCRA fixa o módulo de exploração indefinida pela zona típica de módulo do município. Ponta Porã está na zona A2-2, cujo módulo de exploração indefinida é de 10 hectares, conforme a tabela de índices básicos do Sistema Nacional de Cadastro Rural. Aplicados os limites legais a esse número, a conta fica assim.

O teto de cinquenta módulos vale para área contínua ou descontínua, pelo artigo 3º, o que impede contornar o limite comprando fazendas separadas. O módulo de exploração indefinida muda de município para município, e a mesma conta em outra praça dá outro número: conferir o do município é o primeiro passo, como se explica em desmembramento e módulo rural.

O limite que não é do comprador, é do município

Existe um segundo teto, e ele independe de quem compra. Pelo artigo 12, a soma das áreas rurais pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar um quarto da superfície do município, e pessoas da mesma nacionalidade não podem ser proprietárias de mais de 40 por cento desse limite em cada município. A comprovação se faz por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar. Na prática, isso significa que uma aquisição pode ser barrada por causa de compras feitas por terceiros anos antes, e que a consulta ao cartório precede a negociação de preço. O §2º exclui desse teto as áreas inferiores a três módulos, as situações cadastradas antes de 10 de março de 1969 e o caso do adquirente que tem filho brasileiro ou é casado com brasileiro sob comunhão de bens.

O assentimento prévio, que é outro ato

Autorização do INCRA e assentimento prévio são exigências distintas e cumulativas. O assentimento do órgão responsável pela defesa nacional é exigido pelo artigo 7º sempre que o imóvel estiver em área indispensável à segurança nacional, o que abrange a faixa de fronteira. Ele é formalizado caso a caso, publicado no Diário Oficial da União e comunicado ao órgão federal interessado. Obter a autorização do INCRA e esquecer o assentimento deixa o negócio tão irregular quanto não obter nenhum dos dois.

A forma do ato e o que o cartório faz

Na aquisição por estrangeiro, a escritura pública é da essência do ato, pelo artigo 8º, e não mera formalidade probatória: instrumento particular não produz efeito. A escritura tem de mencionar o documento de identidade do adquirente, a prova de residência no território nacional e, quando for o caso, a autorização ou o assentimento. O Registro de Imóveis mantém cadastro especial em livro auxiliar dessas aquisições, pelo artigo 10, e remete trimestralmente à Corregedoria da Justiça do estado a relação do período, sob pena de perda do cargo. Quando o imóvel está em área de segurança nacional, a mesma relação vai também ao órgão de defesa.

O risco: nulidade de pleno direito

O artigo 15 é curto e severo. A aquisição que viola a lei é nula de pleno direito; o tabelião que lavrar a escritura e o oficial que a registrar respondem civilmente pelos danos causados aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal; e o alienante fica obrigado a restituir o preço. Nulidade não se convalida pelo tempo nem pela boa-fé do comprador, e atinge a cadeia de atos posteriores. Para quem financiou a compra e deu a própria fazenda em garantia, a consequência é uma garantia assentada sobre uma aquisição nula, com o passivo bancário intacto. O caminho de quem já está nessa situação passa pelo diagnóstico descrito em endividamento rural.

O que a Lei 13.986/2020 tirou da restrição

Desde 2020, as restrições da lei não se aplicam à constituição de garantia real. A redação nova do artigo 1º, §2º, dada pela Lei 13.986/2020, afasta o regime da lei na transmissão da propriedade fiduciária em favor de pessoa jurídica nacional ou estrangeira, e também no recebimento de imóvel em liquidação de transação, seja por realização de garantia, dação em pagamento ou qualquer outra forma. A sucessão legítima já estava fora, ressalvado o artigo 7º. É uma mudança concreta para quem opera crédito na região: o credor estrangeiro, ou controlado por estrangeiro, pode tomar a fazenda em garantia e pode ficar com ela na liquidação sem esbarrar nos limites de área. As formas de garantia estão em garantias no crédito rural.

O que custa e quanto demora

O custo tem quatro parcelas: a certidão do Registro de Imóveis que comprova o limite do município, a instrução do requerimento ao INCRA, a instrução do pedido de assentimento e a escritura pública com os emolumentos do estado. O prazo é o que desorganiza o negócio: autorização e assentimento correm em órgãos federais distintos, sem prazo comercial, e não acompanham a janela de uma safra nem o vencimento de uma proposta. Por isso a verificação vem antes da assinatura do compromisso, e o compromisso, quando existe, precisa condicionar a escritura à obtenção de ambos.

O que fazer quando o limite impede

Nem toda operação barrada é operação perdida, mas as saídas legítimas são poucas e nenhuma delas é disfarce. Quando a compra não cabe, as alternativas reais são reduzir a área ao patamar livre de três módulos, aguardar a autorização com preço travado em compromisso condicionado, estruturar a operação como arrendamento, que tem regime próprio e também é alcançado pela lei em parte das hipóteses, ou financiar terceiro com garantia real, caminho que a Lei 13.986/2020 abriu expressamente. O que não funciona é interposição de pessoa: a lei alcança a pessoa jurídica brasileira de controle estrangeiro, e o artigo 15 fulmina o ato.

Erros que custam caro na faixa de fronteira

• Confundir módulo de exploração indefinida com módulo fiscal e errar o limite por vários múltiplos
• Obter a autorização do INCRA e ignorar o assentimento prévio, que é ato distinto
• Assinar instrumento particular quando a escritura pública é da essência do ato
• Não consultar o livro auxiliar do cartório antes de negociar preço
• Supor que a sociedade brasileira de controle estrangeiro está fora da lei
• Tratar a nulidade do artigo 15 como irregularidade que o tempo resolve

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Este conteúdo integra a área de Direito do agronegócio.

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