Imóveis em comarcas diferentes numa holding: o que muda no registro

Um ato societário, vários registros imobiliários

A sociedade se constitui uma vez, no registro do contrato social na Junta Comercial do estado da sede. A certidão desse arquivamento, prevista na art. 64 do Lei 8.934/1994 como documento hábil, é o título da transferência dos imóveis. Mas a art. 169 do Lei 6.015/1973 determina que o registro de cada imóvel se faça no cartório da circunscrição em que ele se situa. Uma família de Dourados com fazenda em Maracaju, imóvel em Campo Grande e chácara em Ponta Porã faz um registro na Junta e três registros de integralização, em três cartórios, cada qual com sua tabela de emolumentos, seu prazo e sua prática. A certidão da Junta é apresentada em cada um, e a alteração posterior do capital, quando novos imóveis entram, repete o ciclo. O planejamento do prazo considera o cartório mais lento, não a média.

Um ITBI por município

O ITBI é municipal, e a imunidade da integralização, prevista na art. 156, § 2º, I do Constituição Federal, é reconhecida por cada prefeitura, com procedimento próprio: uma exige requerimento prévio com balanço, outra reconhece no ato da guia, outra cobra e devolve depois. A verificação da atividade preponderante do art. 37 do Código Tributário Nacional também é feita por cada município, sobre a receita da sociedade como um todo. Isso cria uma situação que surpreende famílias: a mesma holding pode ter a imunidade reconhecida num município e negada em outro, por diferença de procedimento ou de prova. O Tema 796 do STF, que limita a imunidade ao valor do capital integralizado, vale em todos. O tema está no artigo sobre ITBI na integralização.

Imóvel rural: cadastros por imóvel

Cada imóvel rural tem CCIR próprio no INCRA, CAR próprio no órgão ambiental do estado e declaração de ITR própria. Depois da integralização, cada um é atualizado para o nome da sociedade, e a exigência de georreferenciamento da Lei 6.015/1973, artigo 176 é cumprida imóvel a imóvel, com certificação do INCRA para cada matrícula. Fazendas em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, situação comum na região de Dourados, envolvem dois órgãos ambientais estaduais e duas superintendências do INCRA. O escritório mantém um mapa por imóvel: matrícula, cartório, situação registral, cadastros, pendências e prazo. A ordem de integralização segue a regularidade: entram primeiro os imóveis prontos, e o capital é aumentado à medida que os demais são regularizados, tema de regularização de imóvel rural.

Sede, foro e competência

A sede da holding define a Junta Comercial, o município do alvará e o foro para as ações societárias. A situação de cada imóvel define o cartório de registro e, pelo art. 47 do Código de Processo Civil, o foro das ações reais sobre ele: uma disputa possessória sobre a fazenda de Maracaju corre em Maracaju, ainda que a sociedade tenha sede em Dourados. O contrato social pode eleger foro para as questões entre sócios, mas não altera a competência territorial absoluta das ações sobre imóveis. Isso importa para a governança: a cláusula de mediação e de eleição de foro do acordo de sócios vale para o conflito societário, não para a ação que um vizinho mova sobre a divisa da fazenda.

Por comarca, o que se repete

Erros comuns

• Prever um prazo único para a integralização de imóveis em cartórios diferentes
• Supor que a imunidade de ITBI reconhecida num município vale nos outros
• Esquecer de atualizar os cadastros de cada imóvel rural depois do registro
• Não manter um mapa por imóvel com as pendências de cada um
• Eleger foro no contrato social imaginando que alcança as ações sobre os imóveis

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Este conteúdo integra a área de Holding familiar e patrimonial.

Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026