Holding e financiamento bancário: o que acontece com as garantias existentes

Hipoteca: pode transferir, mas vence a dívida

O art. 1.475 do Código Civil declara nula a cláusula que proíbe o proprietário de alienar o imóvel hipotecado, e permite que o contrato preveja o vencimento antecipado do crédito se o imóvel for alienado. Na prática, quase todo contrato de financiamento rural e empresarial prevê o vencimento antecipado. A integralização do imóvel hipotecado na holding é alienação: registra-se, porque a hipoteca acompanha o bem e o credor continua garantido, mas o banco pode exigir o pagamento integral. O caminho é a anuência prévia: o credor concorda com a transferência, em geral mediante a assunção da dívida pela sociedade, o aval dos sócios ou a substituição da garantia. Sem anuência, a família troca uma holding por um vencimento antecipado. O funcionamento da hipoteca está em imóvel em garantia.

Alienação fiduciária: o imóvel não é seu

Na alienação fiduciária da Lei 9.514/1997, a propriedade do imóvel é transferida ao credor em garantia, e o devedor fica com a posse direta e a expectativa de reaver o bem na quitação. O devedor não pode integralizar na holding um imóvel que não é dele. O que ele tem são os direitos de fiduciante, que podem ser cedidos com anuência do credor, pelo art. 29 da Lei 9.514/1997, e nesse caso a holding assume a posição do devedor no contrato, com as obrigações que ele tinha. Muitos bancos recusam a cessão a pessoa jurídica constituída para esse fim, ou a condicionam a nova análise de crédito. A alternativa é quitar ou refinanciar com outra garantia antes da integralização, ou deixar o imóvel de fora até a quitação, aumentando o capital depois. A diferença entre as garantias está no artigo sobre hipoteca, penhor e alienação fiduciária.

Como o banco vê a holding depois

Constituída a holding, a terra não é mais do produtor, e o banco analisa duas pessoas: a sociedade proprietária, que pode dar a terra em hipoteca com aprovação dos sócios conforme o contrato social, e o produtor arrendatário, que toma o crédito de custeio e investimento com garantias sobre a safra, as máquinas e o aval. O enquadramento do produtor nas linhas do Manual de Crédito Rural pode mudar, e alguns programas exigem que a terra esteja em nome do beneficiário. A holding que dá a terra em garantia de dívida do sócio produtor é garantidora de dívida alheia, e o contrato social e o acordo de sócios precisam prever quem aprova isso e em que condições, porque os demais sócios estão arriscando o patrimônio comum pela atividade de um. O tema do crédito está em garantias do crédito rural.

Garantia por garantia

Erros comuns

• Integralizar imóvel hipotecado sem anuência e receber o vencimento antecipado
• Tentar integralizar imóvel em alienação fiduciária
• Não prever no contrato social quem aprova garantia de dívida do sócio
• Perder o enquadramento do produtor no crédito rural sem perceber
• Constituir a holding com parcela vencida do financiamento

Que requisitos o banco exige para anuir, e quanto custa a operação

O banco anui à entrada do imóvel na holding quando a garantia continua suficiente e identificada, o que em geral exige a assunção da dívida pela sociedade, o aval dos sócios ou a substituição do bem gravado.

Os requisitos costumam ser três. O cadastral: sociedade constituída, com contrato social arquivado, cadastro regular e sócios identificados, porque é ela que passará a figurar como proprietária ou como devedora. O documental: matrícula atualizada, certidão de ônus, demonstrativo do saldo devedor e, em imóvel rural, os cadastros do bem e o georreferenciamento. E o de crédito: o banco reanalisa a operação, porque o patrimônio e a renda que a garantiam mudaram de titular. Quanto ao custo, soma-se o da averbação ou do novo registro na matrícula, pela tabela de emolumentos do estado, o do aditivo contratual e, quando o caminho é a substituição da garantia, o de constituir o gravame novo e cancelar o antigo. Há instituições que cobram tarifa própria de análise, e ela consta da proposta.

Quem decide a anuência e onde a garantia se registra, em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Quem decide a anuência é o credor, pelas suas alçadas internas, e a garantia se registra na matrícula do imóvel, no cartório da circunscrição em que o bem está situado.

A decisão não é do gerente da agência: passa por alçada e por comitê, o que explica o tempo de resposta e a importância de formular o pedido por escrito. Obtida a anuência, o ato segue para o cartório, que averba a transferência mantendo o gravame, e a Junta Comercial arquiva a alteração do contrato social correspondente. Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, a família com áreas em municípios diferentes repete esse percurso por circunscrição, com tabelas de emolumentos estaduais distintas e, em imóvel rural, com a certificação do georreferenciamento tramitando na superintendência do INCRA do estado da fazenda. Havendo litígio, a execução da hipoteca corre no foro da situação do bem, enquanto a excussão da alienação fiduciária é conduzida pelo oficial do registro de imóveis.

Perguntas frequentes