Doação direta com usufruto ou holding: como comparar

Como funciona a doação direta

Os pais doam o imóvel aos filhos por escritura pública, obrigatória para imóvel acima de trinta salários mínimos pelo art. 108 do Código Civil, reservando o usufruto para si, e registram a doação na matrícula. Os filhos passam a ser nu-proprietários em condomínio, cada um com fração ideal; os pais continuam usando o imóvel ou recebendo o aluguel. A escritura pode impor cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, pelo art. 1.911 do Código Civil, e dispensar ou não a colação. Incide o ITCMD sobre a doação, e não o ITBI, que é imposto de transmissão onerosa. Na morte dos pais, o usufruto se extingue e a propriedade se consolida nos filhos, com averbação na matrícula. Os instrumentos estão em planejamento sucessório, e a legítima limita a doação do mesmo modo que limita a de quotas.

O que a doação direta não resolve

A doação direta com usufruto cria o condomínio. Depois da consolidação, os filhos são coproprietários de cada imóvel, e qualquer venda, locação de prazo longo ou garantia exige o consentimento de todos, pelos artigos 1.314 a 1.322 do Código Civil. Um filho pode pedir a extinção do condomínio e a venda judicial do bem se os outros não o comprarem. Com vários imóveis, o condomínio se multiplica. Ela também não centraliza a administração: cada imóvel é gerido por todos, e a renda é dividida na origem. E não escreve regras: não há contrato social nem acordo de sócios que digam quem decide, como se sai, o que acontece na separação de um filho além da cláusula de incomunicabilidade. Para família com um ou dois imóveis e filhos em consenso, isso é tolerável. Para família com fazenda, imóveis de renda e filhos com interesses diferentes, é o conflito adiado. O caso da fazenda está em sucessão na atividade rural.

O que a holding acrescenta e o que cobra

A holding substitui o condomínio por sociedade: um administrador, uma conta, regras de deliberação, de saída e de impasse no contrato social e no acordo de sócios. A renda é da sociedade e distribuída por deliberação. As quotas doadas recebem as mesmas cláusulas da doação direta. O que ela cobra: constituição, integralização em cada cartório com o ITBI de cada município conforme a atividade, e manutenção mensal com contador. E ela exige que os imóveis estejam regulares antes, o que a doação direta também exige, mas com menos rigor de cartório. A conta está em quanto custa uma holding familiar. A holding não compensa para patrimônio pequeno ou para renda que não paga o contador, e a página holding familiar vale a pena? diz quando não.

Os dois caminhos comparados

Erros comuns

• Constituir holding para um único imóvel de moradia
• Doar vários imóveis diretamente e criar condomínios múltiplos
• Doar sem usufruto, em qualquer dos caminhos
• Esquecer que os dois caminhos respeitam a legítima
• Escolher o caminho pelo imposto sem calcular

Perguntas frequentes