Condomínio entre irmãos na fazenda: o que trava

O que passa a exigir consenso entre os irmãos

• Venda do imóvel ou de parte dele
• Oferecimento da terra em garantia de crédito
• Arrendamento ou parceria sobre a área
• Investimento relevante em benfeitoria ou correção de solo
• Escolha de quem administra e como é remunerado

Por que a terra não se divide

Nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo calculado para ele ou à fração mínima de parcelamento do município, prevalecendo a de menor área, pelo art. 8º da Lei 5.868/1972. Quando a conta da divisão pelo número de herdeiros resulta em frações abaixo desse piso, a partilha física simplesmente não se registra, e o condomínio deixa de ser escolha e passa a ser consequência, pelo que se explica em desmembramento e módulo rural.

As saídas do condomínio

Por que a estrutura societária costuma resolver o condomínio

Transformar a terra em quotas resolve os dois problemas ao mesmo tempo: a área permanece indivisa e produtiva, e a administração se concentra em quem foi designado, com regras escritas. A transmissão passa a ser de quotas, que se fracionam sem o limite legal da terra. Em troca entram os custos de constituição e manutenção e a necessidade de um acordo de sócios que diga, em tempo de paz, o que ninguém vai combinar em tempo de conflito.

Os prazos e as etapas para sair do condomínio

Sair do condomínio tem etapas e prazos, e os primeiros não dependem da família: o inventário tem o seu rito, e a atividade rural tem o calendário da safra, que corre junto e não espera consenso.

No inventário, o inventariante é nomeado na ordem do artigo 617 do CPC, presta compromisso em cinco dias e apresenta as primeiras declarações em vinte dias contados do compromisso, pelo artigo 620. É nesse momento que convém levar o quadro da atividade em curso, porque vender a safra, transigir e pagar dívida do espólio dependem de autorização judicial, pelo artigo 619, como se detalha em atividade rural durante o inventário. Depois da partilha, as etapas da saída são outras: avaliação da área, escolha entre as quatro soluções possíveis, formalização em instrumento e registro na matrícula. Em paralelo correm prazos que ninguém suspende, o vencimento do custeio e a declaração anual do ITR, e é a colisão entre os dois calendários que empurra a família para decisões ruins.

O custo de cada saída do condomínio

Cada saída do condomínio tem um custo de natureza diferente, e compará-los é o que evita a escolha pela saída mais barata no papel e mais cara na prática.

O acordo de condomínio custa a redação e, sobretudo, o consenso: é o mais barato em dinheiro e o mais exigente em concordância, porque precisa ser aceito por todos uma única vez. A compra das frações custa recursos, avaliação aceita pelos demais e o imposto de transmissão devido na aquisição, que é estadual. A estrutura societária custa constituição, manutenção e a redação de um acordo de sócios, e em troca concentra a administração e transforma a transmissão futura em transferência de quotas. A divisão, quando o limite legal permite, custa levantamento georreferenciado, retificação e registro das matrículas novas. E existe o custo de não escolher: a área permanece indivisa com decisão travada, e quem toca a atividade segue sem remuneração definida, o que é a origem mais comum do conflito, tratada em sucessão e governança no agro.

Condomínio ou estrutura societária: a comparação que a família precisa fazer

A diferença entre manter o condomínio e integralizar a terra numa sociedade está em como cada arranjo trata duas coisas: a decisão sobre a área e a transmissão da participação de cada um.

No condomínio, a titularidade é fracionada em frações ideais e a decisão relevante exige concordância: alienar e onerar o bem dependem de todos, e a administração ordinária comporta deliberação por maioria de quinhões. A transmissão de cada fração traz um novo condômino para dentro do mesmo arranjo, com os mesmos travamentos. Na estrutura societária, a área permanece indivisa e produtiva, a administração se concentra em quem foi designado, com regras escritas, e o que se transmite são quotas, que se fracionam sem o limite legal da terra. A contrapartida são os custos de constituição e manutenção e a necessidade de um acordo de sócios que diga, em tempo de paz, o que ninguém combina em tempo de conflito. Nenhum dos dois resolve dívida já contraída nem aval já assinado.

Quem decide o impasse e onde o ato se registra, em MS e em MT

Não havendo acordo entre os herdeiros, quem decide o impasse é o juízo da comarca onde o imóvel está, e o ato que resultar dele se registra no Registro de Imóveis da circunscrição em que a área fica.

O limite da divisão, porém, não é judicial: é municipal e vem da tabela de índices básicos do Sistema Nacional de Cadastro Rural, do INCRA. Em Dourados o módulo fiscal é de 30 hectares e a fração mínima de parcelamento, de 2 hectares; em Maracaju, 40 e 2; em Querência, 80 e 4; em Sapezal, 100 e 4. Abaixo da fração mínima o registro recusa a divisão, pelo artigo 8º da Lei 5.868/1972, e nenhuma decisão judicial supre esse piso. É a razão pela qual, numa família com mais herdeiros do que a área suporta, a partilha física não se registra e o condomínio deixa de ser escolha para ser consequência, como se trata em partilha de terra e fracionamento.

Erros comuns

• Constituir condomínio sem regra escrita de administração e de saída
• Deixar quem toca a atividade sem remuneração definida
• Supor que a maioria decide sobre atos que exigem unanimidade
• Adiar a organização até a primeira divergência séria

Perguntas frequentes