Arrendamento em sacas de soja: o que acontece na seca

Por que sacas não são partilha

Ajustar o preço em quantidade de produto é indexação, não repartição. O arrendatário se obriga a entregar, ou a pagar o equivalente, a quantidade combinada por hectare, independentemente do que a lavoura produziu. Na seca, a conta fica desconfortável de enunciar e simples de fazer: o produtor colheu menos sacas do que deve, e a diferença sai do caixa dele. A lei, aliás, veda expressamente o preço fixado em percentual da produção no arrendamento, porque isso caracterizaria parceria. O regime do contrato está em arrendamento rural.

O que muda se o contrato fosse de parceria

A escolha entre os dois é anterior à redação e está detalhada em parceria ou arrendamento: qual usar.

Como se converte a saca em dinheiro

O contrato precisa dizer por qual referência a saca vira reais: indicador de mercado, praça, data de apuração e forma de pagamento. Contrato que apenas diz "sacas de soja" cria disputa sobre qual cotação usar, e a diferença entre o indicador do dia da colheita e o do dia do vencimento pode ser relevante. Definir isso custa uma linha na assinatura e evita perícia depois.

O que se pode negociar quando a safra quebra

Quebrada a safra, o arrendatário não tem direito legal a reduzir o preço, mas tem espaço de negociação, e ele é maior do que parece. O proprietário que executa um arrendatário quebrado recebe um processo, não sacas, e ainda precisa encontrar quem plante a área na safra seguinte. Prorrogação do pagamento, parcelamento com correção e desconto sobre quantidade em troca de renovação são arranjos frequentes. Nada disso é obrigação: é conveniência recíproca, e depende de chegar à mesa antes do vencimento.

O que é o arrendamento ajustado em sacas de soja

O arrendamento ajustado em sacas de soja é o contrato em que o preço do uso da terra é expresso em quantidade de produto por hectare, com conversão em dinheiro no momento do pagamento.

A forma é admitida pela legislação agrária, que permite fixar o preço em quantidade de produto, e tem uma vantagem evidente para as duas partes: o valor acompanha a cotação da commodity, sem depender de índice de correção. O que ela não faz é transferir risco de produção. O preço continua certo, apenas medido em sacas, e a obrigação do arrendatário é entregar aquela quantidade por hectare, ou o equivalente em dinheiro, independentemente do que a lavoura produziu. A fixação em percentual da colheita é outra coisa, e a lei a veda no arrendamento justamente porque caracterizaria parceria, com repartição de frutos. Quem assina pensando que entregou metade do risco para o dono da terra assinou um contrato que não faz isso, e o regime completo está em arrendamento rural.

Sacas ou parceria: a diferença entre indexar o preço e repartir a colheita

A diferença entre o arrendamento em sacas e a parceria rural está em quem suporta a quebra: na indexação o preço é certo e a perda é toda do arrendatário, e na parceria o cedente participa do resultado, para menos e para mais.

Em safra excepcional, o excedente do arrendamento é integralmente do arrendatário, e o proprietário recebe as mesmas sacas que receberia num ano médio. Em perda total, o preço do arrendamento continua devido, enquanto na parceria não há frutos a repartir. A contrapartida da parceria é a cota do cedente, que tem teto legal conforme o que ele aporta além da terra, e a exigência de que o contrato descreva esse aporte com clareza, sob pena de a cota não se sustentar. Há ainda o efeito no prazo: parceria e arrendamento têm pisos legais próprios, comparados em parceria ou arrendamento: qual usar. Escolher entre os dois é decisão anterior à redação do contrato, e não cláusula que se ajusta depois.

Onde a cobrança das sacas se discute, em MS e em MT

A cobrança das sacas devidas se discute no foro eleito no contrato ou no domicílio do devedor, e a disputa que envolve a posse ou o direito sobre o imóvel corre na comarca onde a área está.

Antes do juízo, porém, a discussão tem outro lugar: a cláusula de conversão. Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, a saca vira reais pela referência que o contrato nomear, e contrato que apenas diz sacas de soja transfere para a perícia a definição de qual cotação usar, com diferença relevante entre o indicador do dia da colheita e o do dia do vencimento. Definir indicador, praça, data de apuração e forma de pagamento custa uma linha na assinatura. Registrar o contrato no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel é a providência que lhe dá publicidade perante terceiros, inclusive perante quem venha a comprar a área, situação tratada em comprar fazenda arrendada.

Erros comuns

• Supor que sacas dividem o risco da safra com o proprietário
• Não definir no contrato o indicador e a data de conversão da saca
• Chamar de parceria um contrato que assegura sacas fixas ao cedente
• Deixar para negociar a quebra depois do vencimento
• Ajustar prazo menor que o mínimo legal da exploração

Perguntas frequentes