Advogado para agronegócio em Dourados

Por que Dourados é a base do escritório

Dourados é o centro do polo agrícola do sul de Mato Grosso do Sul, formado por 26 municípios que respondem por cerca de 53 por cento da produção agrícola do estado, e está entre os 25 maiores produtores nacionais de milho, segundo levantamentos de produção agrícola divulgados pela imprensa setorial e pelo Sistema Famasul. A cidade concentra a estrutura que o produtor da região usa: comarca instalada, tabelionatos, registro de imóveis, agências dos bancos que operam crédito rural, cooperativas, tradings e o aeroporto regional. Estar aqui não é detalhe de endereço: é o que permite ao escritório acompanhar processo, protocolar, comparecer a audiência e reunir documento no mesmo dia, sem que o cliente precise atravessar o estado.

Como a CFH analisa o caso

A CFH analisa o caso do produtor de Dourados na mesma ordem em todas as frentes. Primeiro o levantamento documental: contratos, cédulas, extratos de evolução da dívida, matrícula, cadastros e processos em curso. Depois a conferência do saldo exigido contra o contratado, que separa o valor devido do valor cobrado. Em seguida o mapa das garantias, que mostra o que cada credor alcança e em que ordem. Só então se define a via, entre negociar, discutir e reestruturar. Pular o levantamento é o que produz acordo ruim.

Quando o produtor de Dourados procura advogado

O produtor de Dourados procura advogado em situações reconhecíveis. Todas começam com um documento: a notificação do banco sobre vencimento de custeio ou acusação de desvio de finalidade, o contrato de arrendamento que vence, a safra vendida que não pode ser entregue, o auto de infração ambiental, a citação em execução, e a sucessão quando o titular da terra envelhece sem que a família tenha organizado nada. A diferença aqui é a proximidade: a reunião presencial acontece no mesmo dia em que o documento chega.

Os prazos que o produtor de Dourados não recupera

Quatro prazos decidem boa parte dos casos. O pedido de prorrogação de custeio precisa ser protocolado antes do vencimento da operação, porque a norma pressupõe curso normal, tratado em prorrogação de custeio. Citado em execução, o devedor tem três dias para pagar e quinze para embargar. Na busca e apreensão de maquinário, cinco dias da apreensão para reaver o bem. E a retomada de área arrendada exige notificação até seis meses antes do vencimento do contrato.

Quem decide cada questão em Dourados

A comarca de Dourados, do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, é de segunda entrância e sedia a 5ª Vara Cível e Regional de Falências e Recuperações, que pela Resolução TJMS 288, de 3 de maio de 2023, julga falência e recuperação judicial de quem tem domicílio ou principal estabelecimento na 2ª, na 6ª e na 8ª circunscrições judiciárias do estado, com sede em Dourados, Ponta Porã e Naviraí. É por isso que Dourados é referência regional nesses processos, e não só pelo tamanho da cidade. O Registro de Imóveis da circunscrição de Dourados pratica os atos da matrícula dos imóveis do município. O IMASUL, Instituto de Meio Ambiente de Mato Grosso do Sul, analisa o Cadastro Ambiental Rural e aplica sanção. E o INCRA mantém o cadastro do imóvel rural e certifica o georreferenciamento.

As páginas locais de Dourados

• Imóvel rural e garantias em Dourados. Matrícula, cadastros, garantias e o que trava a fazenda na cidade.
• Regularização de imóvel em Dourados. Escritura, matrícula, registro e averbação na circunscrição local.
• Leilão de imóvel rural em Dourados. Edital, arrematação e o que conferir antes do lance.

Módulo fiscal em Dourados: 30 hectares, e o que esse número decide

O módulo fiscal de Dourados é de 30 hectares, e a fração mínima de parcelamento do município é de 2 hectares, conforme a tabela de índices básicos do Sistema Nacional de Cadastro Rural, do INCRA. São os dois números que enquadram juridicamente qualquer imóvel rural do município, e nenhum deles é escolhido pelo proprietário.

O módulo fiscal é a unidade de medida do imóvel rural, fixada município a município conforme o tipo de exploração predominante e a renda que ela gera. Em Mato Grosso do Sul ele varia de 15 a 110 hectares, o que significa que a mesma área de terra classifica o produtor de um jeito em um município e de outro jeito no vizinho. Em Dourados, o limite da pequena propriedade rural, que é de quatro módulos fiscais pelo artigo 4º, II, "a", da Lei 8.629/1993, corresponde a 120 hectares. É esse teto, e não o tamanho que o produtor considera pequeno, que decide o enquadramento.

Impenhorabilidade e fração mínima: os dois limites do imóvel rural em Dourados

A impenhorabilidade da pequena propriedade rural trabalhada pela família, do artigo 5º, XXVI, da Constituição e do artigo 833, VIII, do Código de Processo Civil, alcança em Dourados o imóvel de até 120 hectares. A Lei 8.009/1990, no artigo 4º, §2º, limita a proteção do imóvel rural à sede de moradia e à área enquadrada como pequena propriedade. Em execução movida contra produtor do município, portanto, saber se a área está acima ou abaixo de 120 hectares muda a defesa inteira, e a conferência se faz pelo CCIR e pela tabela do INCRA, nunca por estimativa, como se discute em impenhorabilidade da pequena propriedade rural na execução.

A fração mínima de parcelamento é o outro limite, e vale para dividir. Nenhum imóvel rural em Dourados pode ser dividido, por venda, partilha ou doação, em parcela menor que 2 hectares, pelo artigo 65 do Estatuto da Terra e pelo artigo 8º da Lei 5.868/1972, e o Registro de Imóveis recusa o ato que desrespeite o piso. Na sucessão de fazenda entre vários herdeiros, é essa conta que decide se a terra pode ser repartida em parcelas ou se a solução tem de ser societária, o que está em desmembramento e módulo rural e em partilha de terra e fracionamento.

O que compõe o custo em Dourados

O custo de enfrentar um passivo rural em Dourados tem quatro parcelas, e o honorário é só uma delas. Há as custas processuais da comarca, que variam com o valor da causa. Há a perícia contábil, quando a discussão é de encargos. Há, na recuperação judicial, a remuneração do administrador judicial, limitada por lei a cinco por cento do valor devido aos credores, e a dois por cento no caso de microempresa e empresa de pequeno porte. E há o custo do tempo em que o crédito novo fica fechado, que na atividade rural se mede em safras.

Negociar, discutir ou reestruturar a dívida em Dourados

A escolha depende do diagnóstico. O mapa completo está em endividamento rural.

As frentes atendidas em Dourados

• Dívida rural e reestruturação de passivos. Diagnóstico do passivo, renegociação e defesa em execução.
• Recuperação judicial do produtor rural. Requisitos, constatação prévia e plano.
• Crédito rural. Custeio, investimento, cédula, prorrogação e discussão de encargos.
• Contratos agrários. Arrendamento, parceria, comodato e prestação de serviço agrícola.
• Imóvel rural e garantias. Matrícula, cadastros, garantias, penhora e leilão.
• Sucessão no patrimônio rural. Partilha, fracionamento e estrutura societária.

Erros que custam caro ao produtor de Dourados

• Procurar orientação depois da penhora, e não na notificação
• Perder o prazo de prorrogação do custeio por conversa informal na agência
• Vender a fazenda arrendada sem notificar o arrendatário
• Descobrir pendência de CAR ou de cadastro na semana da contratação do crédito
• Deixar a sucessão da terra para o inventário, com a atividade em curso

Perguntas frequentes